Unzulässige Betriebskosten: Diese Posten dürfen Vermieter nicht verrechnen

In der jährlichen Betriebskostenabrechnung verstecken sich nicht selten Posten, die dort aus mietrechtlicher Sicht nichts zu suchen haben. Besonders bei Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen, sind die Vorgaben streng. Immer wieder versuchen Vermieter oder Hausverwaltungen, Erhaltungskosten des Gebäudes über die Betriebskosten auf die Mieter abzuwälzen.

Typische unzulässige Betriebskosten

Die folgenden Kosten dürfen im Vollanwendungsbereich des MRG nicht als Betriebskosten an die Mieter weitergegeben werden:

• Reparaturen und Instandhaltung: Sämtliche Kosten für die Reparatur des Gebäudes oder der allgemeinen Anlagen. Dazu zählen beispielsweise Dachreparaturen, die Reparatur der Gegensprechanlage, der Austausch von Glühbirnen im Stiegenhaus oder Reparaturen am Lift. Dies sind sogenannte Erhaltungskosten, die aus der Hauptmiete zu finanzieren sind.
• Bankspesen und Portokosten: Kontoführungsgebühren der Hausverwaltung, Portokosten oder sonstige allgemeine Manipulationsgebühren.
• Rechtsanwaltskosten: Honorare für Rechtsanwälte, die von der Hausverwaltung beauftragt wurden (z.B. für die Vertretung der Eigentümergemeinschaft), dürfen nicht als Betriebskosten verrechnet werden.
• Zinsen: Kreditzinsen, die der Vermieter für das Gebäude aufbringen muss, oder Verzugszinsen, weil die Hausverwaltung eine Rechnung zu spät bezahlt hat.
• Zusätzliche Verwaltungshonorare: Das MRG sieht einen fixen Deckel (Pauschalbetrag pro Quadratmeter) für das Verwaltungshonorar vor. Darüber hinausgehende Spesen der Hausverwaltung für „Sonderleistungen“ sind unzulässig.
• Anschlussgebühren: Einmalige Anschlussgebühren (z.B. an das Kabelfernsehen oder Wasserleitungsnetz).

Was tun bei Verdacht auf falsche Abrechnung?

Wenn Sie unzulässige Posten in Ihrer Abrechnung entdecken, sollten Sie diese nicht einfach hinnehmen. Sie haben das Recht, die Abrechnung prüfen zu lassen (z.B. bei der Schlichtungsstelle). Sollte sich herausstellen, dass unzulässige Kosten verrechnet wurden, haben Sie einen Anspruch auf Rückzahlung.

Stand der rechtlichen Einschätzung: Mai 2026. Quelle: Arbeiterkammer, Mietervereinigung. Diese Informationen ersetzen keine rechtliche Einzelfallprüfung.